Milyen adatokra van szükség az adásvételi szerződés elkészítéséhez?
A szerződés elkészítéséhez a felek személyes adatain kívül az ingatlan címére és helyrajzi számára, a vételár összegére, és a fizetési ütemezés meghatározására van szükség.
Amennyiben a szerződés megszerkesztésével irodámat bízza meg, egy adatlapot küldök ki annak érdekében, hogy minden szükséges adat a rendelkezésemre álljon.
Mi a teendő, ha a megvenni kívánt ingatlan terhelt?
Ha az ingatlan terhelt, úgy a zálogjogosultnál, vagy végrehajtási jog esetén a végrehajtónál az eladónak ki kell kérnie egy igazolást a zálogjogosult banktól/végrehajtótól, hogy mekkora a tartozás összege, és mi az a számlaszám, ahová a törlesztést elfogadják. Ha a tartozás összege hiánytalanul befolyt, és a tartozás kiegyenlítettnek minősítették, az adott bank/végrehajtó az áltata vállalt határidőtől függően 15-30 napon belül a földhivatali törlésre alkalmas törlési engedélyeket kiadja az Eladónak, akinek az engedélyeket érkeztetnie kell az illetékes földhivatalnál.
A vételár megfizetése kapcsán a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a tartozást az eladó fizeti ki önerőből, avagy a vételár részeként a vevő fizeti meg közvetlenül a tartozás jogosultjának. A legtöbb esetben azt szoktam javasolni, hogy a vételárból fennmaradó összeg megfizetésére csak akkor kerüljön sor, ha a terhet az ingatlan tulajdoni lapjáról törölte a földhivatal.
Mi a teendő, ha a megvenni kívánt ingatlan terhelt, és a vevők pedig hitelt kívánnak felvenni?
Az eladónak ebben az esetben is szükséges kikérnie a teher jogosultjától azt az igazolást, amelyben rögzítésre kerül, hogy mekkora összeg befizetése szükséges a teher törléséhez, illetve mely számlára fogadják el a törlesztést. A folyósításra minden esetben két részletben fog sor kerülni, a hitelező bank a kölcsönszerződés megkötése után először a hitelösszegnek kizárólag azt a részét folyósítja közvetlenül a teher jogosultja részére, amely a tartozás törlesztéséhez – azaz az ingatlan tehermentesítéséhez – szükséges. Amint igazolást nyert az, hogy a fennálló zálogjog törlése iránti kérelem az ingatlan tulajdoni lapján széljegyen szerepel, a hitelező bank az eladó részére közvetlenül kifizeti a vételár fennmaradó részét is.
Mi az a rangsorcsere kérelem?
A rangsorcsere kérelemnek – pl. zálogjoggal, vagy végrehajtási joggal - terhelt ingatlanok adásvétele esetén van jelentősége. Terhelt ingatlan adásvétele esetén a földhivatali rangsorok a következők szerint alakulnak: először a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem függőben tartása érkezik be a földhivatalba, majd a fennálló teher törlésére vonatkozó kérelem. A földhivatal kizárólag a rangsorcsere kérelem benyújtása után jogosult megcserélni az ingatlan vonatkozásában folyamatban lévő eljárásokat, azaz előbb elbírálni a teher törlésére vonatkozó kérelmet, majd utána a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó kérelmet.
Mi a teendő, ha az adásvétellel érintett ingatlan műemléki ingatlan?
Ha az ingatlan tulajdoni lapján – társasház esetén a társasház törzslapján – feltüntetésre került az ingatlan műemléki jellege, úgy a magyar államot, és a helyi önkormányzatot ebben a sorrendben elővásárlási jog illeti meg. (Budapesti ingatlanok esetében a Fővárosi Önkormányzatot és a kerületi önkormányzatot is megilleti az elővásárlási jog.) Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat minden esetben be kell szerezni az érintett szervezetektől és a földhivatalba is be kell nyújtani.
Fontos megjegyezni, hogy ha az ingatlan csupán műemléki környezetben lévő ingatlan, úgy elővásárlási jog nem illeti meg a fenti szerveket.
Mikor kell a vagyonszerzési illetéket megfizetni?
Az adásvétel során a vevőnek illetékfizetési keletkezik, míg az eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége merülhet fel. A vevő által fizetendő illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Természetesen ha a vevő bármilyen illetékkedvezmény, illetékmentesség igénybevételére jogosult, úgy a fizetendő illeték mértéke kevesebb is lehet.
A vevő tulajdonjog bejegyzését követően a NAV illetékes adóigazgatósága postán küldi ki az illeték kiszabásáról és megfizetéséről szóló fizetési felhívást.
Az adásvételből származó bevételből hogyan kell adózni?
Az szja. alapját az ingatlan megszerzésére fordított kiadás (adásvétel esetén az az összeg, amennyiért az ingatlant az eladó megvette, öröklés estén az az összeg, amennyi a hagyatéki leltárban szerepel) és az adásvétel során szerzett bevétel (amennyiért az ingatlan a későbbiekben eladásra kerül) különbözete képezi. Ezen különbözeti összeg után kell megfizetni az szja-t. (A személyi jövedelemadó mértéke jelenleg 15 %.)
Az adásvételből származó bevételt az adott évre vonatkozó adóbevallásban fel kell tüntetni.
Mi az az avultatás?
Az idő múlásával az ingatlanok adásvételéből származó bevételt, ami az adó alapját képezi, tehát a megvétel és az eladás összege közötti különbség, az alábbiak szerint csökkenteni kell ( „avultatás”):
- ha az eladásra a megvétel vagy az azt követő évben kerül sor, úgy a bevétel 100%-a képezi az adó alapját;
- ha az eladásra a megvételt követő második évben kerül sor, úgy a bevétel 90%-a képezi az adó alapját;
- ha az eladásra a megvételt követő harmadik évben kerül sor, úgy a bevétel 60%-a képezi az adó alapját;
- ha az eladásra a megvételt követő negyedik évben kerül sor, úgy a bevétel 30%-a képezi az adó alapját;
- ha az eladásra a megvételt követő ötödik, vagy azt követő évben kerül sor, úgy a bevétel 0%-a képezi az adó alapját;
FONTOS! Az avultatás mértéke csak a lakóingatlanok adásvétele esetében alakul a fentebb leírtak szerint.
